حاسبة نقطة التعادل لإعادة تمويل الرهن العقاري

إعادة تمويل رهنك العقاري يمكن أن تُخفّض قسطك الشهري، وتُسرّع السداد، أو تُتيح الوصول إلى رأس مال منزلك. لكنها ليست مجانية — تكاليف الإغلاق تتراوح بين 2% و5% من رصيد القرض. تُخبرك هذه الحاسبة بالضبط متى تُعوّض وفوراتك الشهرية تلك التكاليف.

ما نقطة التعادل في إعادة التمويل؟

نقطة التعادل هي عدد الأشهر اللازمة حتى تُساوي وفوراتك الشهرية المتراكمة تكاليف الإغلاق المقدَّمة.

نقطة التعادل (أشهر) = تكاليف الإغلاق / الوفر الشهري

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

كيفية الاستخدام

1. أدخل رصيد القرض الحالي.
2. أدخل معدل الفائدة الحالي (APR).
3. أدخل السنوات المتبقية.
4. أدخل المعدل الجديد.
5. حدد الأجل الجديد (15 أو 30 سنة).
6. أدخل تكاليف الإغلاق.

أمثلة

مثال 1: إعادة التمويل الكلاسيكية

الوضع الحالي: 300,000 دولار بنسبة 7.5% APR، 25 سنة متبقية. العرض الجديد: 6.0% APR على 30 سنة. تكاليف الإغلاق: 3,000 دولار.

• القسط الحالي: ~2,218 دولار/شهر
• القسط الجديد: ~1,799 دولار/شهر
• الوفر الشهري: ~419 دولار/شهر
• نقطة التعادل: 3,000 / 419 ≈ 8 أشهر

مثال 2: تقصير المدة

الحالي: 250,000 دولار بنسبة 6.5%، 20 سنة متبقية. العرض الجديد: 5.25% على 15 سنة. تكاليف: 4,000 دولار.

• القسط يرتفع (~2,013 دولار) لكن الوفر الإجمالي في الفوائد كبير.

مثال 3: لا نقطة تعادل حقيقية

الحالي: 180,000 دولار بنسبة 5.0%، 5 سنوات متبقية. العرض الجديد: 4.5% على 30 سنة.

• نقطة التعادل ~14 شهرًا، لكن إعادة الضبط من 5 إلى 30 سنة يعني فوائد إجمالية أعلى بكثير.

الأسئلة الشائعة

س: ما الذي تتضمنه تكاليف الإغلاق؟ ج: رسوم الإنشاء، التأمين على العنوان، التقييم، رسوم التسجيل والمبالغ المقدَّمة، وتمثل 2-5% من رصيد القرض.

س: كم يجب أن يتراجع معدلي لتبرير إعادة التمويل؟ ج: احسب نقطة التعادل الخاصة بك وقارنها بمدة بقائك المتوقعة في المنزل. حتى انخفاض 0.5% قد يستحق إذا كانت نقطة التعادل 18 شهرًا وستبقى 10 سنوات أخرى.

س: هل أُعيد التمويل بمدة أقصر؟ ج: المدة الأقصر ترفع القسط لكنها توفر آلاف الدولارات في الفوائد الإجمالية. تأكد من مناسبة القسط لميزانيتك.